2009年12月10日星期四

房不勝防 下篇

Source From : 《十分專題》部落格

美國人 陷入無力感

一名美國太太說:“我已經很久沒有上高級百貨公司了,全家人的日常用品都在廉價商店解決。”

美國經濟一團糟,令人悲觀的事不勝枚舉,房市大跌、股市難以捉摸、糧食價格暴漲、汽油狂飆、工作前景不明、伊拉克戰爭沒完沒了、口袋裡的錢越來越少,平民百姓怎能不節衣縮食?

景氣蕭條,消費者信心大跌,個人幸福縮水,美國人擔心自己的前景之余,也擔心國家的未來。

次級房貸危機,被普遍視為加劇美國經衰退的罪魁禍首之一。
受到經濟放緩、次級房貸危機、油價飆漲、通貨膨脹的影響,美國面臨了70年代以來最艱難的經濟局面。

回顧歷史,美國以偉大的美國夢建國,篤信人定勝天,深信勇氣、堅忍、毅力能夠改變明天,這種堅強信念深植于每個美國人心中,他們也以此自覺優越于他人。

但是,經濟不景使一切漸漸褪色,取而代之的是深沉的無力感。日常生活上,美國人改變了以往的習慣,購物也變得小心翼翼,開始節衣縮食。

美國于2007年夏季開始刮起次級房貸危機,剛巧又碰上通貨膨脹,街市上,可以看到價廉物美的大排檔一片人潮,人們減少上高級餐廳,紛紛轉換碼頭,轉往低價快餐廳和大排檔食肆。

高價時代來臨,美國人作好準備,減少超市採購量,減少購買奢侈品,或者簡單的吃少一些。
不過,顧客流量倍增,並未改善廉價餐廳的收入。一名快餐廳老闆承認,每天雖有很多顧客上門,但百物上漲抵銷掉一切,抑制著店裡的利潤。

一家快餐廳老闆娘說:“生意從來沒有像今天這么難做!”

老闆娘說,去年中開始,物價騰漲,一袋50磅麵粉從13美元(約43令吉)漲到25美元(約83令吉);5加崙食油從原本的12美元(約40令吉)直漲到25美元(約83令吉);雞蛋價格也漲了一倍,就連店面租金,也從3000美元(約9913令吉)漲到4800美元(1萬5861令吉),造成基本原料的支出,從售價的33%飆升到現在的38%。

“不起價怎么辦?”她續說,店裡起價的幅度,剛好就是通漲的幅度,自己不能多賺一些什么。

備受打擊 憂慮未來

美國人預料經濟將于今年內陷入衰退,或認為衰退已經來臨,進而發出“拯救美國經濟”的口號。
今年7月4日,美國慶祝建國232年,卻沒有普天同慶的氣氛,取而代之的是憂慮跟悲觀。60歲的小學老師喬安說:“不對的事情實在太多了。”

說得也是。市場調查研究公司共同進行的民調顯示,面對糧食和汽油價格飆漲、房價下跌和無止休的戰爭,有高達76%的美國人認為國家已走錯方向。

無論是共和黨或民主黨員、不分老幼、不管有錢沒錢,美國人的心境可謂備受打擊,傷痕累累,普遍悲觀。大家都在想:“我們到底身在何處?將往何處?誰能拯救我們?”

全美的信用卡拖欠情況一直增加,這跡象表明一些美國人的財務狀況已到了山窮水盡的地步。截至2008年6月,美國有超過30個州出現赤字,赤字總額估計高達400億美元,足足是去年的3倍!

一名經濟分析師說:“問題是,我們還不知道這局面何時會見底。”

格老:美經濟在衰退邊緣

看著節節敗退的經濟指數,還有什么更令美國人感到心寒?
美國聯儲局前任主席格林斯潘于今年7月底受訪時說,美國房產價格下跌尚未見底。格老承認,隨著失業率上升、全球增長放緩,美國經濟正處于衰退邊緣。

對于美國通貨膨脹,格老顯得擔憂,他說:“我們會度過這次金融危機,但我們需要面對如何在緩慢經濟增長,和高通脹之間取得平衡。”

儘管美國經濟進入“山雨欲來風滿樓”的持續弱化狀態,就連曾在美國市場叱吒一時的格老也憂心忡忡,但經濟學者仍普遍認為,美國這個經濟強權,不致邁入另一次“大蕭條”。

一批著名的經濟學家于本月初接受《紐約時報》專訪時表示,大蕭條事實上是言過其實,更何況美國政府正積極介入,不斷嘗試緩和房價、金融市場,和失業率帶來的衝擊。

尚且不管以上經濟學家所言是否屬于“官腔”,官方的聯邦準備理事會(FED)和財政部,確實介入挽救美國經濟。FED不久前宣佈延長緊急融資機制,上個月,財政部主管的房市紓困法案,已獲總統簽署生效。

刷卡成癮 欠債更多

美國經濟下挫,連中產階級也得節衣縮食之際,貧窮階級的生活不用說會變得更加艱辛。
早在50年代,美國金融界就已推出信用卡。當時,一卡在身,確實是身分地位的象征。現今,四分之三的美國家庭都用上信用卡,刷卡欠債的行為,可以“氾濫成災”來形容。

信用卡發行機構觀察到消費者使用信用卡付賬,會比使用現金來得“更大方”,故于過去10年間擴大信用卡使用範圍,又推出各種優惠,變相培養美國人的“刷卡癮”。

如今,房價下跌,屋主難以套現于生活開支,因而猛刷卡維持日常消費。信用卡的使用,已不像過去般用來購買家具、電器、珠寶等,反而是用來購買食品、汽油和其他日常生活用品。

經濟不景,信用卡拖欠情況,已在全美各地延燒開來,據統計,美國家庭平均負債8萬美元(約26萬4000令吉),清還之日遙遙無期。

債務難收,美國銀行緊縮發放貸款條件,提高了借貸標準,令刷爆卡的信用卡持有人無法找到新的信貸來源。銀行此舉的直接反應,就是嚴重降低消費者的購買能力,導致已經放緩的美國經濟雪上加霜。

平民專家 看法迥異

美國的經濟是否衰退?經濟學家還在支吾其詞之際,美國的普通百姓早已認可這事實了。

今年正月,美國《財富》雜誌進行了一項調查,結果顯示超過70%美國人認為,美國經濟將于今年內陷入衰退,或認為衰退已經來臨。詢及衰退的原因,56%民眾認為,罪魁禍首是油價上漲;47%民眾認為是次級房貸危機所致。

今年6月,《美聯社》聯同巴黎一家市場調查公司共同進行的民調顯示,高達76%的美國人認為國家走錯方向,才會引發糧食和汽油價格飆漲、房價下跌和永無止息的戰爭。

無論如何,面對就業市場連續6個月收縮,失業率達5.5%的現實,美國專家對經濟的走向,雖然忐忑不安,但還是持著較嚴謹的看法,認為2008年發生經濟衰退的可能性不大,就業市場也未惡化到衰退的程度。

孰真孰假,就讓我們拭目以待。

Θ原油漲價、次級房貸危機、通脹問題等,令美國經濟出現最艱難的局面,美國人不得不改變生活習慣,開始節衣縮食。

Θ全美的信用卡拖欠情況一直增加,美國家庭平均負債8萬美元,證明美國人的財務情況已經到了山窮水盡的地步。

Θ70%美國人認為,美國經濟將于今年內陷入衰退;76%美國人認為國家政策已走錯方向。

房不勝防 上篇

Source From : 《十分專題》部落格

賣屋不足 清還貸款

美國自去年7月爆發“次級房貸危機”以來,整個經濟體像是吃了一劑猛瀉藥,瀉得軟趴趴。

美國經濟衰退了嗎?噓!這不好說……就連權威的經濟學家也欲言又止,全球不寒而悚……

美國房產下降、金融風險升級、銀行收緊信貸、利息攀升、資金成本上漲,嚴重拖緩經濟成長,社會財富大大縮水,再進一步令屋價下跌,週而復始形成惡性循環。

美國是世界最大經濟體,如今面臨70年代以來最艱辛的經濟局面,究竟何時“見底”?如何拖累全球經濟?就讓我們掀蓋瞧瞧。

房屋貸款無法如期供下去,銀行隨時封屋再拍賣出售。
美國佛羅里達州。

科尼夫婦在此買了一棟佔地5畝的豪宅,去年市價仍值100萬美元(約328萬令吉)。

好景不常,美國經濟衰疲,科尼投資的股票和基金大大貶值,妻子又遭裁員,痛定思痛,科尼決定把豪宅賣掉週轉。

向來,科尼是以信用卡償還每月數千美元的房貸,原本打算賣掉房子就可清還所有債務,豈料,他算盤打得響,屋價卻“跌跌不休”!

到頭來,他那百萬豪宅只值得區區40萬美元(約130萬令吉),信用卡的利息卻又高得令人嚇破膽,科尼算一算,就算賣掉豪宅,非但不足于支付剩余的60萬貸款,還欠下一屁股卡債……

別無選擇之下,科尼夫婦寧可選擇“棄屋逃走”,把豪宅丟給銀行,讓銀行以債主身分收回,全家搬到祖父母家避難。

事實上,自從“次級房貸危機”爆發以來,美國房屋市場一直不景氣,屋價指數更屢創新低。就以2008年第一季度來說,全美屋價指數下滑14.1%,其中又以賭城拉斯維加斯暴跌最嚴重,重挫25.9%。

預料,2008年中以后的一年半時間裡,美國房屋價格起碼再下降10%。

眼見房市快面臨崩盤,美國立法、行政、聯邦準備理事會(FED,簡稱“聯準會”,即美國中央銀行)紛紛出手,國會更緊急通過救援法案,砸下3000億美元(約9855億令吉)房貸方案以拯救屋主,卻也藥石罔效!

不供屋銀行倒閉

即使把房子賣掉也不足以償還貸款,許多屋主撐不下去,寧可把爛攤子丟給銀行,自己一走了之。
房屋越來越賤價,就算屋主賣掉房屋,也不足以償還房屋貸款,許多屋主撐不下去,不想再為房貸煩惱,長痛不如短痛,干脆“棄屋走人”(walk away),把爛攤子丟給銀行,害得銀行呆賬越滾越大。

在美國,這種做法已形成一股流行趨勢。

學者預計,金融體系因“棄屋走人”所承受的損失,可高達1兆美元(約3兆3000億令吉)。話說回頭,統合美國銀行的資本,算來算去也不過1兆3000億美元(近4兆令吉)。

損失幾乎凌駕資本,不難斷定,大多數美國銀行隨時會被擊垮,一場金融大海嘯將隨時來襲,更何況,事實已擺在眼前──

⊙幾間大型房貸機構陷入困境;

⊙聯邦國民抵押貸款協會(房利美)、聯邦住房貸款抵押公司(房地美)資產價格暴跌;

⊙被監控的問題銀行,已從去年的76家增加至90家;

⊙截至今年7月25日,美國已有7家銀行宣告破產!

有了這些變化,免不了讓人悲觀預測,美國金融環境就像洪水潰堤,惡化到無法制止的地步。

輕易借錢次貸危機

美國房產市場陷入頹勢,主要肇自2007年夏季暴發的次級房貸危機,其全稱應是“美國房地產市場上的次級抵押貸款危機”。

簡單來說,就是美國銀行近年來為了增加獲利,太輕易把錢借出去(easy credit),“輕易”的程度,甚至可讓抵押借貸者不必付首期、不用入息證明、不計較抵押房屋的素質等,形成次級房貸市場。

2006年,美國房地產開始轉差,美元利率多次加息,令次級房貸的拖欠及壞賬增加。這情況直接令美國、歐洲各地,甚至澳洲不少金融機構出現財政危機,甚至面臨破產,牽動全球信貸也隨著收緊。

壞賬堆積如山,以致放貸人無法按期發放貸款,購屋者也難以將房屋出售,更無法透過抵押獲得融資;就算可行,抵押房產的價值也大大縮水,屋價指數因而屢創新低。

從金融信用和信任的角度來看,經濟學預測:“美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融衝擊”!

次貸危機=置產良機?

房屋“大減價”?美國房價節節敗退、一挫再挫,有圖為證。
凡事一體兩面,資貸危機導致美國屋價大跌,卻是置業者覬覦的投資良機!

美國金融界輕率借貸,在房屋市場中擠出一大堆最壞的泡沫,屋產價格大幅縮水,引來一些嗅覺靈敏的海外投資者,萌起投資美國房產市場的想法。

在美國國內,很多人也認為這是購買房屋的好時機,甚至連一些尚未持有綠卡的僑居者,也加快辦理腳步,希望能趁低價購買到遮風擋雨的棲所。

無論如何,相對于海外投資者,美國國內置產人士若需向當地銀行借貸,可能受限于銀行信貸緊縮策略,久久等不到銀行發放貸款之余,也囿于美元貶值、景氣不佳的各種局限。

尤有甚者,專業意見認為,目前屋價雖跌,但也有再下跌的風險,萬一利率再度攀升,買屋的實際負擔及成本將成為沉重的負擔。更何況,在美國購買房屋,尚須付一大筆過戶費、仲介費、修繕費、地價稅(每年都有可能調高)等費用,斷不能輕率行事。

投資美房地產時機未到

次貸危機令美國房屋市場病入膏肓,屋價下滑激發銷售的理論已不適用于此。放眼望去,無論是信貸系統或是消費領域,似乎都無法對次貸危機免疫,顯得暮氣沉沉。

全美房地產經紀商協會今年初就指出,屋價持續下滑,激起了人們想要“揀便宜”的心理,但是,該協會老實相勸該國人民:投資美國房地產的良機還沒到來!

原因很簡單,屋價下降使購屋者每月繳付的款額實際價值增大,即使把房子租出去,也未能取得很好利潤,使得美國人的債務水平超出了房屋價值。

再者,房屋市場繼續供過于求,申請抵押貸款不再輕而易舉,看來,美國屋價何時恢復常態還是個未知數。

Θ美國2008年第一季全國屋價指數下滑14.1%,降幅創1988年該指數設立以來的最高紀錄!

Θ調查顯示,2008年5月份,美國20個都市地區的屋價比去年同期下降了15.8%。

Θ屋價暴跌的城市當中,以賭城拉斯維加斯屋價跌幅最嚴重,即25.9%,邁阿密則重挫25%。

Θ2006年初至2008年中之間,美國的房屋價已經下降了23%,預料在未來1年半時間裡,房屋價格起碼將下降10%。

2009年11月23日星期一

The Sale Process

Source From : Thinkproperty

You have accepted the buyer’s offer, but this is the just the start of a process which typically takes around 3 months. Your lawyer, if you choose to use one, should keep you informed of the progress of the transaction and protect your interests at every stage, but here is a quick guide to the legal steps which are likely to follow your verbal acceptance of the buyer's offer:

- letter of offer: you will sign the letter of offer previously signed by the buyer and accept the buyer’s deposit (this is typically 2% of the property price and can also be kept by the estate agent as stakeholder until the Sale and Purchase Agreement (S&P) has been signed) – the letter of offer gives a timeframe for the transaction including when the S&P should be agreed and signed (usually about 3 weeks after the letter of offer has been signed)

- S&P: the S&P will be drafted by the buyer’s lawyer and give the details for the transfer and specify any warranties; on signing you should receive a deposit of 10% of the purchase price less the amount of deposit given at the letter of offer stage

- state authority consent: this only applies to transfers of leasehold land or if a foreign buyer is involved and it can take from 6 weeks to 3 months depending on the state. KL (DBKL) is usually the the quickest

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