賣屋不足 清還貸款
美國自去年7月爆發“次級房貸危機”以來，整個經濟體像是吃了一劑猛瀉藥，瀉得軟趴趴。美國經濟衰退了嗎？噓！這不好說……就連權威的經濟學家也欲言又止，全球不寒而悚……
美國房產下降、金融風險升級、銀行收緊信貸、利息攀升、資金成本上漲，嚴重拖緩經濟成長，社會財富大大縮水，再進一步令屋價下跌，週而復始形成惡性循環。
美國是世界最大經濟體，如今面臨70年代以來最艱辛的經濟局面，究竟何時“見底”？如何拖累全球經濟？就讓我們掀蓋瞧瞧。
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| 房屋貸款無法如期供下去，銀行隨時封屋再拍賣出售。 |
科尼夫婦在此買了一棟佔地5畝的豪宅，去年市價仍值100萬美元（約328萬令吉）。
好景不常，美國經濟衰疲，科尼投資的股票和基金大大貶值，妻子又遭裁員，痛定思痛，科尼決定把豪宅賣掉週轉。
向來，科尼是以信用卡償還每月數千美元的房貸，原本打算賣掉房子就可清還所有債務，豈料，他算盤打得響，屋價卻“跌跌不休”！
到頭來，他那百萬豪宅只值得區區40萬美元（約130萬令吉），信用卡的利息卻又高得令人嚇破膽，科尼算一算，就算賣掉豪宅，非但不足于支付剩余的60萬貸款，還欠下一屁股卡債……
別無選擇之下，科尼夫婦寧可選擇“棄屋逃走”，把豪宅丟給銀行，讓銀行以債主身分收回，全家搬到祖父母家避難。
事實上，自從“次級房貸危機”爆發以來，美國房屋市場一直不景氣，屋價指數更屢創新低。就以2008年第一季度來說，全美屋價指數下滑14.1%，其中又以賭城拉斯維加斯暴跌最嚴重，重挫25.9%。
預料，2008年中以后的一年半時間裡，美國房屋價格起碼再下降10%。
眼見房市快面臨崩盤，美國立法、行政、聯邦準備理事會（FED，簡稱“聯準會”，即美國中央銀行）紛紛出手，國會更緊急通過救援法案，砸下3000億美元（約9855億令吉）房貸方案以拯救屋主，卻也藥石罔效！
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| 即使把房子賣掉也不足以償還貸款，許多屋主撐不下去，寧可把爛攤子丟給銀行，自己一走了之。 |
在美國，這種做法已形成一股流行趨勢。
學者預計，金融體系因“棄屋走人”所承受的損失，可高達1兆美元（約3兆3000億令吉）。話說回頭，統合美國銀行的資本，算來算去也不過1兆3000億美元（近4兆令吉）。
損失幾乎凌駕資本，不難斷定，大多數美國銀行隨時會被擊垮，一場金融大海嘯將隨時來襲，更何況，事實已擺在眼前──
⊙幾間大型房貸機構陷入困境；
⊙聯邦國民抵押貸款協會（房利美）、聯邦住房貸款抵押公司（房地美）資產價格暴跌；
⊙被監控的問題銀行，已從去年的76家增加至90家；
⊙截至今年7月25日，美國已有7家銀行宣告破產！
有了這些變化，免不了讓人悲觀預測，美國金融環境就像洪水潰堤，惡化到無法制止的地步。
美國房產市場陷入頹勢，主要肇自2007年夏季暴發的次級房貸危機，其全稱應是“美國房地產市場上的次級抵押貸款危機”。
簡單來說，就是美國銀行近年來為了增加獲利，太輕易把錢借出去（easy credit），“輕易”的程度，甚至可讓抵押借貸者不必付首期、不用入息證明、不計較抵押房屋的素質等，形成次級房貸市場。
2006年，美國房地產開始轉差，美元利率多次加息，令次級房貸的拖欠及壞賬增加。這情況直接令美國、歐洲各地，甚至澳洲不少金融機構出現財政危機，甚至面臨破產，牽動全球信貸也隨著收緊。
壞賬堆積如山，以致放貸人無法按期發放貸款，購屋者也難以將房屋出售，更無法透過抵押獲得融資；就算可行，抵押房產的價值也大大縮水，屋價指數因而屢創新低。
從金融信用和信任的角度來看，經濟學預測：“美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融衝擊”！
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| 房屋“大減價”？美國房價節節敗退、一挫再挫，有圖為證。 |
美國金融界輕率借貸，在房屋市場中擠出一大堆最壞的泡沫，屋產價格大幅縮水，引來一些嗅覺靈敏的海外投資者，萌起投資美國房產市場的想法。
在美國國內，很多人也認為這是購買房屋的好時機，甚至連一些尚未持有綠卡的僑居者，也加快辦理腳步，希望能趁低價購買到遮風擋雨的棲所。
無論如何，相對于海外投資者，美國國內置產人士若需向當地銀行借貸，可能受限于銀行信貸緊縮策略，久久等不到銀行發放貸款之余，也囿于美元貶值、景氣不佳的各種局限。
尤有甚者，專業意見認為，目前屋價雖跌，但也有再下跌的風險，萬一利率再度攀升，買屋的實際負擔及成本將成為沉重的負擔。更何況，在美國購買房屋，尚須付一大筆過戶費、仲介費、修繕費、地價稅（每年都有可能調高）等費用，斷不能輕率行事。
次貸危機令美國房屋市場病入膏肓，屋價下滑激發銷售的理論已不適用于此。放眼望去，無論是信貸系統或是消費領域，似乎都無法對次貸危機免疫，顯得暮氣沉沉。
全美房地產經紀商協會今年初就指出，屋價持續下滑，激起了人們想要“揀便宜”的心理，但是，該協會老實相勸該國人民：投資美國房地產的良機還沒到來！
原因很簡單，屋價下降使購屋者每月繳付的款額實際價值增大，即使把房子租出去，也未能取得很好利潤，使得美國人的債務水平超出了房屋價值。
再者，房屋市場繼續供過于求，申請抵押貸款不再輕而易舉，看來，美國屋價何時恢復常態還是個未知數。
Θ調查顯示，2008年5月份，美國20個都市地區的屋價比去年同期下降了15.8%。
Θ屋價暴跌的城市當中，以賭城拉斯維加斯屋價跌幅最嚴重，即25.9%，邁阿密則重挫25%。
Θ2006年初至2008年中之間，美國的房屋價已經下降了23%，預料在未來1年半時間裡，房屋價格起碼將下降10%。
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