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房產盈利稅近生效 售屋宜早不宜遲

Source By : TheChinaPress Date : December 12, 2009

稅大行動 報稅享優惠
2009最后衝刺 2010規劃部署

新一年即將到來，在未踏入全新的2010年之前，你可以做些什么？作為精明消費者兼納稅人，你可以的做東西有很多，這包括不可少的稅務規劃！

對企業而言，也有些應採取的最后行動，以求符合明年報稅時省稅的優惠。別忘了，新一年的規劃功力，絕對是決定稅金多寡的關鍵！

要達到最高省稅效益，胥視個人規劃及準備功夫。

回顧政府今年3月宣佈的第二振興經濟配套（或稱迷妳預算案），以及2010年預算案，皆宣佈不少稅務優惠給個人或公司，其中絕大部分優惠將從2010稅年生效。

踏入2010年，納稅人能否善用這些優惠，極大化省稅效益，端看個人規劃本事夠不夠、準備功夫是否充足了。

宏願理財機構（Great Vision）執行董事兼稅務專家拿督蔡兆源善意提醒，部分稅務優惠期限只有2至3年，納稅人不妨趁機部署，以取省稅之效。

房產盈利稅重返

他回應《中國報》提問時舉例，政府只提供3年的寬頻費減免，這是可遇不可求的省稅機會。

“另外，購買廠房或機械、裝修營業地點等開銷的加速資本遞減（ACA），也只限這2年。”

大馬德勤（Deloitte）執行董事余永平也說，經濟不景，政府在迷妳預算案宣佈，讓蒙虧的公司將虧損額往前一年補報，以改善現金流。

“許多商家以為只能把虧損帶到下一年（carry-forward），但明年報稅時，商家可以補報虧損，調整前一年的可征稅收入，進而減低稅金，並獲得退稅。”

他提醒道，此項虧損補報只限09及10稅年，納稅人應參考更多資料，以免漏掉這些稅務優惠。

另一項納稅人關注的稅項，是政府將從2010年1月1日起，重新徵收房產盈利稅（RPGT）。

這對平日有投資房地產的納稅人而言，是沉重一擊。

如今距離1月1日不到3週時間，蔡兆源建議，受影響的產業持有人或投資者，應該趁這段“過渡期”重新規劃，以達到最高省稅效益。

“這不只是割名轉讓般簡單，投資者可諮詢專業人士，但同時得考量任何潛在成本，包括印花稅、律師費等。”

商家/公司篇

虧損補報 史上第一遭

打工族在09年初收到的花紅，明年4月底之前得呈報稅收局。

這是大馬史上第一遭，允許企業及商家將現財年業務虧損，往前補報虧損，將現年虧損計入前一年賬目中，藉此減輕負擔；1年補報頂限為10萬令吉。

這項虧損補報（Carry Back Losses）措施只限2009稅年及2010稅年；換言之，納稅人今明兩年的生意若不幸蒙虧，可以在明年及2011年報稅時，申請這項措施。

但在2009年或2010年享有獎掖者，不能享有這項優惠。

例如一家公司在08年的可征稅盈利為6萬令吉，並已繳付1萬5600令吉的稅金（以26%公司稅計算）。

這家公司在2009年，蒙虧4萬令吉。

由于獲準從08年的可征稅收入回扣今年虧損，即6萬令吉扣除4萬令吉，因此08年經過調整的可征稅收入為2萬令吉，應繳稅金為5200令吉。

因此，這家公司可獲得1萬400令吉的稅金退還。

廠房機械加速扣稅 只需2年

供業務用途的資產，若可加速資本遞減，將有助改善商家現金流，有能力且有意擴展業務者，可別錯過這個機會！

政府在迷妳預算案宣佈，在2009年3月10日至2010年12月31日期間新收購廠房及機械的支出，可在2年內，即09稅年及10稅年內加速資本遞減。

以租購（Hire-Purchase）形式購買的廠房及機械，納稅人只能申請這期間所支付的本金（不包括利息）。

若納稅人在購買廠房及機械當日算起的2年內脫售這些資產，當局將追加納稅人之前已申請的加速資本遞減。

在這2年內享有相關獎掖的納稅人，不能再享有這項優惠。

裝修費 10萬扣稅頂限

購買機械的支出，可在2010年報稅時獲得加速扣稅。

經濟雖依然低迷，卻不乏商機。有意裝修的商家或創業新手，別忘了裝修費可在2010年扣稅！

裝修費用原本不在資本遞減範圍內，也不允許扣稅。

但在2009年3月10日至2010年12月31日期間，裝修或維修營業地點或建築物，這筆費用可在兩年內加速資本遞減。

這項扣稅從09稅年生效，兩個稅年內的扣稅上限為10萬令吉。

如果納稅人並沒有使用有關地點作為業務用途，就不能享有此項優惠。

若這筆裝修費是花在公司開張前，這筆費用將被視作公司首日運作的費用。

如果這筆裝修費同時符合裝修扣稅及工用建築物扣稅，納稅人可選擇申請其中一項。

折衷方法是，納稅人可申請10萬令吉的裝修費用，扣除這10萬令吉后的余額，可申請工用建築物扣稅。

小資產扣稅 中小企業受惠

從09稅年起，中小企業不再受限于1萬令吉的小價值資產（small value assets）資本遞減（capital allowance）。

所謂中小企業，是指繳足資本達250萬令吉或以下的本地公司，這家中小企業不能直接或間接的被另一家繳足資本超過250萬令吉的公司所管理。

專利權商標註冊費 2011年可扣稅

專利權及商標都是無形資產，值得商家加以保護。

中小企業的專利權及商標註冊費用，過去都不能扣稅，但從2010稅年開始，這筆費用可申請扣稅。

生效期只限2010稅年至2014稅年，合計5年；中小企業們，好好把握這扣稅機會吧！

來個善意提醒，這是2010稅年生效的稅項，中小企業在2011年報稅時，才能為註冊費用扣稅。

保安系統加速扣稅 擴至各行業

目前，只有在工廠所安裝的保安系統，可獲加速資本遞減。

但從09稅年到2012稅年，所有行業包括酒店及銀行業者在營業地點所安裝的保安系統及器材，都能享有加速資本遞減。

符合資格的保安系統包括：

1. 防盜警鐘系統
2. 紅外線移動探測系統
3. 警報器
4. 出入管理控制系統
5. 閉路電視
6. 影像監視系統
7. 保安攝影機
8. 無線攝影機發射器
9. 縮時錄影及影像
移動探測器設備

個人篇

房產盈利稅近生效 售屋宜早不宜遲

房產盈利稅從明年1月1日生效，最高稅率將達30%。

房屋、土地或商業單位等房地產持有者，除非不介意支付盈利稅，否則就不宜再拖延，趁早檢討資產組合。

1月1日起，大部分房產盈利稅將恢復至2007年中止徵稅前的水平。

根據財政法案，最高房產盈利稅將達30%，而非一般人以為的5%徵稅。

過去持有房地產5年后才脫售的盈利將獲免稅（零稅率），但這項零稅率已被撤銷。

這意味從2010年起，即使是購買超過20年的房地產，一旦被脫售，獲利仍會被徵稅5%。

明年寬頻費用 最高減免RM500

想省稅？快去申請寬頻，或翻出家中的寬頻賬單，你可以申請1年最高500令吉的減免。

只不過，可別在今年4月報稅時，興沖沖的要填寫這項減免，那是2011年報稅時才能享有的減免。

個人納稅人在2010年至2012年期間簽購的寬頻服務，每年可享有最高500令吉的減免。

要享有這筆減免，你得確保有關寬頻服務是在本身名下，每月賬單是註明自己的名字。

值得注意的是，政府自08稅年開始，豁免雇主提供給員工的寬頻費用；雇主為員工吸納的這筆寬頻費用，屬于免稅員工福利。

若雇主已津貼這筆寬頻費用，那即使寬頻賬單註明你的名字，但你還是不能在個人報稅時，申請這項減免。

余永平指出，員工從雇主處獲得的免稅津貼或福利，報稅時不必報入BE表格內，例如寬頻津貼。

他說，若雇主有津貼，納稅人本身又申請最高500令吉的減免，那屬于雙重扣稅，是違法的喔！

花紅 今年初收 明年呈報

已有報稅戶頭、但今年收入未達報稅資格的納稅人，或許得做些心理準備，明年EA表格所列的收入很可能比今年多。

這是因為今年報稅時的收入，即今年初所收到的EA表格，並不包括今年初所收到的花紅。

根據最新條例，今年收到、屬于2008年的董事費或花紅，將視作2009年的收入，明年呈交2009稅年的BE表格時才呈報。

這筆花紅將列入明年初才收到的2009年EA表格。

在這情況下，過去未曾報稅、但算入花紅后，今年已符報稅資格的人，得向稅收局登記開設戶頭報稅了。

房貸利息扣稅 包租婆不能受惠

許多人期待已久的房屋貸款利息扣稅，終于可在明年享有…但這些房屋若是供出租的話，你可能會大失所望。

政府在今年3月迷妳財算宣佈的房貸利息扣稅，將從明年開始。

大馬公民兼居民在2009年3月10日至2010年12月31日期間購買的住宅產業，可享有最高1萬令吉的房貸利息扣稅。

這項扣稅優惠為期3年，從開始繳房貸的第一年算起。

納稅人只可以申請1間住宅產業的房貸利息扣稅；符合資格的住宅產業包括房子、組屋、公寓或共管公寓。

但大前提是，納稅人不可以從相關住宅產業獲取任何收入。

這意味，若納稅人出租有關住宅產業賺取租金收入，就不能享有這項優惠。

其他 個人優惠

◆2009年生效，2010年報稅時可享有的優惠：

─可征稅收入最高達3萬5000令吉的納稅人，回扣額從350令吉提高至400令吉。

─2009稅年的個人所得稅最高稅率，從28%降至27%，可征稅收入介于3萬5000令吉至5萬令吉的稅率，從13%降至12%。

這意味，收入處于上述兩個範圍的納稅人，明年4月報稅時可省下1%的稅金。

─個人因存款（必須存放在獲政府認可的機構內）而獲得的利息收入，全額免稅。

◆2010年生效，2011年報稅時才可享有的優惠：

─個人減免額從8000令吉提高到9000令吉。

─公積金、壽險及年金保費減免總額，從6000令吉提高到7000令吉，這新增的1000令吉減免只供年金保費。

購買保險公司年金存款計劃（annuity scheme），並從2010年1月1日付保費的納稅人，可享有這額外增加的1000令吉減免額。

─個人所得稅最高稅率從27%降至26%；非公民所得稅率從28%，降至27%。

─可征稅收入超過50萬令吉的合作社，所得稅率頂限，則從27%下調至26%。

小提醒

所謂2010稅年（YA2010），也就是一般所指的歷法2010年。

在預算案中，若提到某些稅務優惠是從2010稅年生效，並不是指納稅人在2010年4月或6月報稅時，就能享有這些優惠。

2010稅年生效的稅項，是指納稅人在2011年（4月或6月）報稅時，可申請享有的稅項。

房不勝防 下篇

Source From : 《十分專題》部落格

美國人 陷入無力感

一名美國太太說：“我已經很久沒有上高級百貨公司了，全家人的日常用品都在廉價商店解決。”

美國經濟一團糟，令人悲觀的事不勝枚舉，房市大跌、股市難以捉摸、糧食價格暴漲、汽油狂飆、工作前景不明、伊拉克戰爭沒完沒了、口袋裡的錢越來越少，平民百姓怎能不節衣縮食？

景氣蕭條，消費者信心大跌，個人幸福縮水，美國人擔心自己的前景之余，也擔心國家的未來。

次級房貸危機，被普遍視為加劇美國經衰退的罪魁禍首之一。

受到經濟放緩、次級房貸危機、油價飆漲、通貨膨脹的影響，美國面臨了70年代以來最艱難的經濟局面。

回顧歷史，美國以偉大的美國夢建國，篤信人定勝天，深信勇氣、堅忍、毅力能夠改變明天，這種堅強信念深植于每個美國人心中，他們也以此自覺優越于他人。

但是，經濟不景使一切漸漸褪色，取而代之的是深沉的無力感。日常生活上，美國人改變了以往的習慣，購物也變得小心翼翼，開始節衣縮食。

美國于2007年夏季開始刮起次級房貸危機，剛巧又碰上通貨膨脹，街市上，可以看到價廉物美的大排檔一片人潮，人們減少上高級餐廳，紛紛轉換碼頭，轉往低價快餐廳和大排檔食肆。

高價時代來臨，美國人作好準備，減少超市採購量，減少購買奢侈品，或者簡單的吃少一些。

不過，顧客流量倍增，並未改善廉價餐廳的收入。一名快餐廳老闆承認，每天雖有很多顧客上門，但百物上漲抵銷掉一切，抑制著店裡的利潤。

一家快餐廳老闆娘說：“生意從來沒有像今天這么難做！”

老闆娘說，去年中開始，物價騰漲，一袋50磅麵粉從13美元（約43令吉）漲到25美元（約83令吉）；5加崙食油從原本的12美元（約40令吉）直漲到25美元（約83令吉）；雞蛋價格也漲了一倍，就連店面租金，也從3000美元（約9913令吉）漲到4800美元（1萬5861令吉），造成基本原料的支出，從售價的33%飆升到現在的38%。

“不起價怎么辦？”她續說，店裡起價的幅度，剛好就是通漲的幅度，自己不能多賺一些什么。

備受打擊 憂慮未來

美國人預料經濟將于今年內陷入衰退，或認為衰退已經來臨，進而發出“拯救美國經濟”的口號。

今年7月4日，美國慶祝建國232年，卻沒有普天同慶的氣氛，取而代之的是憂慮跟悲觀。60歲的小學老師喬安說：“不對的事情實在太多了。”

說得也是。市場調查研究公司共同進行的民調顯示，面對糧食和汽油價格飆漲、房價下跌和無止休的戰爭，有高達76%的美國人認為國家已走錯方向。

無論是共和黨或民主黨員、不分老幼、不管有錢沒錢，美國人的心境可謂備受打擊，傷痕累累，普遍悲觀。大家都在想：“我們到底身在何處？將往何處？誰能拯救我們？”

全美的信用卡拖欠情況一直增加，這跡象表明一些美國人的財務狀況已到了山窮水盡的地步。截至2008年6月，美國有超過30個州出現赤字，赤字總額估計高達400億美元，足足是去年的3倍！

一名經濟分析師說：“問題是，我們還不知道這局面何時會見底。”

格老：美經濟在衰退邊緣

看著節節敗退的經濟指數，還有什么更令美國人感到心寒？

美國聯儲局前任主席格林斯潘于今年7月底受訪時說，美國房產價格下跌尚未見底。格老承認，隨著失業率上升、全球增長放緩，美國經濟正處于衰退邊緣。

對于美國通貨膨脹，格老顯得擔憂，他說：“我們會度過這次金融危機，但我們需要面對如何在緩慢經濟增長，和高通脹之間取得平衡。”

儘管美國經濟進入“山雨欲來風滿樓”的持續弱化狀態，就連曾在美國市場叱吒一時的格老也憂心忡忡，但經濟學者仍普遍認為，美國這個經濟強權，不致邁入另一次“大蕭條”。

一批著名的經濟學家于本月初接受《紐約時報》專訪時表示，大蕭條事實上是言過其實，更何況美國政府正積極介入，不斷嘗試緩和房價、金融市場，和失業率帶來的衝擊。

尚且不管以上經濟學家所言是否屬于“官腔”，官方的聯邦準備理事會（FED）和財政部，確實介入挽救美國經濟。FED不久前宣佈延長緊急融資機制，上個月，財政部主管的房市紓困法案，已獲總統簽署生效。

刷卡成癮 欠債更多

美國經濟下挫，連中產階級也得節衣縮食之際，貧窮階級的生活不用說會變得更加艱辛。

早在50年代，美國金融界就已推出信用卡。當時，一卡在身，確實是身分地位的象征。現今，四分之三的美國家庭都用上信用卡，刷卡欠債的行為，可以“氾濫成災”來形容。

信用卡發行機構觀察到消費者使用信用卡付賬，會比使用現金來得“更大方”，故于過去10年間擴大信用卡使用範圍，又推出各種優惠，變相培養美國人的“刷卡癮”。

如今，房價下跌，屋主難以套現于生活開支，因而猛刷卡維持日常消費。信用卡的使用，已不像過去般用來購買家具、電器、珠寶等，反而是用來購買食品、汽油和其他日常生活用品。

經濟不景，信用卡拖欠情況，已在全美各地延燒開來，據統計，美國家庭平均負債8萬美元（約26萬4000令吉），清還之日遙遙無期。

債務難收，美國銀行緊縮發放貸款條件，提高了借貸標準，令刷爆卡的信用卡持有人無法找到新的信貸來源。銀行此舉的直接反應，就是嚴重降低消費者的購買能力，導致已經放緩的美國經濟雪上加霜。

平民專家 看法迥異

美國的經濟是否衰退？經濟學家還在支吾其詞之際，美國的普通百姓早已認可這事實了。

今年正月，美國《財富》雜誌進行了一項調查，結果顯示超過70%美國人認為，美國經濟將于今年內陷入衰退，或認為衰退已經來臨。詢及衰退的原因，56%民眾認為，罪魁禍首是油價上漲；47%民眾認為是次級房貸危機所致。

今年6月，《美聯社》聯同巴黎一家市場調查公司共同進行的民調顯示，高達76%的美國人認為國家走錯方向，才會引發糧食和汽油價格飆漲、房價下跌和永無止息的戰爭。

無論如何，面對就業市場連續6個月收縮，失業率達5.5%的現實，美國專家對經濟的走向，雖然忐忑不安，但還是持著較嚴謹的看法，認為2008年發生經濟衰退的可能性不大，就業市場也未惡化到衰退的程度。

孰真孰假，就讓我們拭目以待。

Θ原油漲價、次級房貸危機、通脹問題等，令美國經濟出現最艱難的局面，美國人不得不改變生活習慣，開始節衣縮食。

Θ全美的信用卡拖欠情況一直增加，美國家庭平均負債8萬美元，證明美國人的財務情況已經到了山窮水盡的地步。

Θ70%美國人認為，美國經濟將于今年內陷入衰退；76%美國人認為國家政策已走錯方向。

房不勝防 上篇

Source From : 《十分專題》部落格

賣屋不足 清還貸款

美國自去年7月爆發“次級房貸危機”以來，整個經濟體像是吃了一劑猛瀉藥，瀉得軟趴趴。

美國經濟衰退了嗎？噓！這不好說……就連權威的經濟學家也欲言又止，全球不寒而悚……

美國房產下降、金融風險升級、銀行收緊信貸、利息攀升、資金成本上漲，嚴重拖緩經濟成長，社會財富大大縮水，再進一步令屋價下跌，週而復始形成惡性循環。

美國是世界最大經濟體，如今面臨70年代以來最艱辛的經濟局面，究竟何時“見底”？如何拖累全球經濟？就讓我們掀蓋瞧瞧。

房屋貸款無法如期供下去，銀行隨時封屋再拍賣出售。

美國佛羅里達州。

科尼夫婦在此買了一棟佔地5畝的豪宅，去年市價仍值100萬美元（約328萬令吉）。

好景不常，美國經濟衰疲，科尼投資的股票和基金大大貶值，妻子又遭裁員，痛定思痛，科尼決定把豪宅賣掉週轉。

向來，科尼是以信用卡償還每月數千美元的房貸，原本打算賣掉房子就可清還所有債務，豈料，他算盤打得響，屋價卻“跌跌不休”！

到頭來，他那百萬豪宅只值得區區40萬美元（約130萬令吉），信用卡的利息卻又高得令人嚇破膽，科尼算一算，就算賣掉豪宅，非但不足于支付剩余的60萬貸款，還欠下一屁股卡債……

別無選擇之下，科尼夫婦寧可選擇“棄屋逃走”，把豪宅丟給銀行，讓銀行以債主身分收回，全家搬到祖父母家避難。

事實上，自從“次級房貸危機”爆發以來，美國房屋市場一直不景氣，屋價指數更屢創新低。就以2008年第一季度來說，全美屋價指數下滑14.1%，其中又以賭城拉斯維加斯暴跌最嚴重，重挫25.9%。

預料，2008年中以后的一年半時間裡，美國房屋價格起碼再下降10%。

眼見房市快面臨崩盤，美國立法、行政、聯邦準備理事會（FED，簡稱“聯準會”，即美國中央銀行）紛紛出手，國會更緊急通過救援法案，砸下3000億美元（約9855億令吉）房貸方案以拯救屋主，卻也藥石罔效！

不供屋銀行倒閉

即使把房子賣掉也不足以償還貸款，許多屋主撐不下去，寧可把爛攤子丟給銀行，自己一走了之。

房屋越來越賤價，就算屋主賣掉房屋，也不足以償還房屋貸款，許多屋主撐不下去，不想再為房貸煩惱，長痛不如短痛，干脆“棄屋走人”（walk away），把爛攤子丟給銀行，害得銀行呆賬越滾越大。

在美國，這種做法已形成一股流行趨勢。

學者預計，金融體系因“棄屋走人”所承受的損失，可高達1兆美元（約3兆3000億令吉）。話說回頭，統合美國銀行的資本，算來算去也不過1兆3000億美元（近4兆令吉）。

損失幾乎凌駕資本，不難斷定，大多數美國銀行隨時會被擊垮，一場金融大海嘯將隨時來襲，更何況，事實已擺在眼前──

⊙幾間大型房貸機構陷入困境；

⊙聯邦國民抵押貸款協會（房利美）、聯邦住房貸款抵押公司（房地美）資產價格暴跌；

⊙被監控的問題銀行，已從去年的76家增加至90家；

⊙截至今年7月25日，美國已有7家銀行宣告破產！

有了這些變化，免不了讓人悲觀預測，美國金融環境就像洪水潰堤，惡化到無法制止的地步。

輕易借錢次貸危機

美國房產市場陷入頹勢，主要肇自2007年夏季暴發的次級房貸危機，其全稱應是“美國房地產市場上的次級抵押貸款危機”。

簡單來說，就是美國銀行近年來為了增加獲利，太輕易把錢借出去（easy credit），“輕易”的程度，甚至可讓抵押借貸者不必付首期、不用入息證明、不計較抵押房屋的素質等，形成次級房貸市場。

2006年，美國房地產開始轉差，美元利率多次加息，令次級房貸的拖欠及壞賬增加。這情況直接令美國、歐洲各地，甚至澳洲不少金融機構出現財政危機，甚至面臨破產，牽動全球信貸也隨著收緊。

壞賬堆積如山，以致放貸人無法按期發放貸款，購屋者也難以將房屋出售，更無法透過抵押獲得融資；就算可行，抵押房產的價值也大大縮水，屋價指數因而屢創新低。

從金融信用和信任的角度來看，經濟學預測：“美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融衝擊”！

次貸危機=置產良機？

房屋“大減價”？美國房價節節敗退、一挫再挫，有圖為證。

凡事一體兩面，資貸危機導致美國屋價大跌，卻是置業者覬覦的投資良機！

美國金融界輕率借貸，在房屋市場中擠出一大堆最壞的泡沫，屋產價格大幅縮水，引來一些嗅覺靈敏的海外投資者，萌起投資美國房產市場的想法。

在美國國內，很多人也認為這是購買房屋的好時機，甚至連一些尚未持有綠卡的僑居者，也加快辦理腳步，希望能趁低價購買到遮風擋雨的棲所。

無論如何，相對于海外投資者，美國國內置產人士若需向當地銀行借貸，可能受限于銀行信貸緊縮策略，久久等不到銀行發放貸款之余，也囿于美元貶值、景氣不佳的各種局限。

尤有甚者，專業意見認為，目前屋價雖跌，但也有再下跌的風險，萬一利率再度攀升，買屋的實際負擔及成本將成為沉重的負擔。更何況，在美國購買房屋，尚須付一大筆過戶費、仲介費、修繕費、地價稅（每年都有可能調高）等費用，斷不能輕率行事。

投資美房地產時機未到

次貸危機令美國房屋市場病入膏肓，屋價下滑激發銷售的理論已不適用于此。放眼望去，無論是信貸系統或是消費領域，似乎都無法對次貸危機免疫，顯得暮氣沉沉。

全美房地產經紀商協會今年初就指出，屋價持續下滑，激起了人們想要“揀便宜”的心理，但是，該協會老實相勸該國人民：投資美國房地產的良機還沒到來！

原因很簡單，屋價下降使購屋者每月繳付的款額實際價值增大，即使把房子租出去，也未能取得很好利潤，使得美國人的債務水平超出了房屋價值。

再者，房屋市場繼續供過于求，申請抵押貸款不再輕而易舉，看來，美國屋價何時恢復常態還是個未知數。

Θ美國2008年第一季全國屋價指數下滑14.1%，降幅創1988年該指數設立以來的最高紀錄！

Θ調查顯示，2008年5月份，美國20個都市地區的屋價比去年同期下降了15.8%。

Θ屋價暴跌的城市當中，以賭城拉斯維加斯屋價跌幅最嚴重，即25.9%，邁阿密則重挫25%。

Θ2006年初至2008年中之間，美國的房屋價已經下降了23%，預料在未來1年半時間裡，房屋價格起碼將下降10%。

The Sale Process

Source From : Thinkproperty

You have accepted the buyer’s offer, but this is the just the start of a process which typically takes around 3 months. Your lawyer, if you choose to use one, should keep you informed of the progress of the transaction and protect your interests at every stage, but here is a quick guide to the legal steps which are likely to follow your verbal acceptance of the buyer's offer:

- letter of offer: you will sign the letter of offer previously signed by the buyer and accept the buyer’s deposit (this is typically 2% of the property price and can also be kept by the estate agent as stakeholder until the Sale and Purchase Agreement (S&P) has been signed) – the letter of offer gives a timeframe for the transaction including when the S&P should be agreed and signed (usually about 3 weeks after the letter of offer has been signed)

- S&P: the S&P will be drafted by the buyer’s lawyer and give the details for the transfer and specify any warranties; on signing you should receive a deposit of 10% of the purchase price less the amount of deposit given at the letter of offer stage

- state authority consent: this only applies to transfers of leasehold land or if a foreign buyer is involved and it can take from 6 weeks to 3 months depending on the state. KL (DBKL) is usually the the quickest

- completion: completion will usually take place within 3 months of the S&P (or state authority consent if applicable) but may be faster if a cash buyer is involved; you should now receive the balance 90% of the selling price less any mortgage balance paid to your lender.

Vila Tropika,Pudu Impian 2, Cheras, Kuala Lumpur 56100

Vila Tropika 1035sf with 3rooms & 2baths, cover parking, With 24hours Security & CCTV,KlCC View ,Good Location 1km drive to Jusco Maluri, Pasar Rakyat, Maluri LRT Station 5km guarantee to Berjaya Times Square/Low Yat Plaza/Sg Wang/Pavillion and KL City Center, and 7km to KLCC, 3km to Pandan Jaya Star LRT station, very convenience for people which working in KL area to avoid to traffic jam.You will not find another unit in short distance (5km distance to Timesquare) to K.L as convenience with 1 cover parking as this one.High return, can easy be tenant out fr minimum RM800 to RM1100.00, very well kept, Interest kindly call Benny -012-3871066

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5 Percent RPGT In Budget 2010, 1976 RPGT Rule No Longer Applicable

October 25, 2009

Source: Bernama

KUALA LUMPUR, Oct 25 (Bernama) -- The real property gains tax (RPGT) will be fixed at five percent on the gains from the disposal of real property effective 1 January 2010.

Reiterating this on Sunday, Second Finance Minister Datuk Husni Hanadzlah said that the rate imposed is irrespective of the holding period and the category of the owner.

He said that this rate of five percent will be implemented through the Real Property Gains Tax (Exemption) Order 2009.

This Order will be gazetted as soon as possible and effective 1 January 2010.

"Therefore, the current rate of RPGT which is higher than 5.0 per cent as in Schedule 5 of the Real Property Gains Tax 1976 will no longer be applicable," he said in a statement here.

This means that the previus rate of 30 per cent decreasing to 5 percent based on the holding period of the property is no longer applicable.

However, exemptions to the individuals are given as follow;

* The level of exemption is increased from RM5,000 to RM10,000 or 10 per cent of the chargeable gains, which ever is the higher;

* Gifts betwen parent and child, husband and wife, grandparent and grandchild; and

* disposal of a residential property once in a lifetime.

Property gains tax makes comeback

Saturday October 24, 2009

Source: TheStar

THE Government has proposed to reimpose real property gains tax (RPGT) for gains arising from property disposal.

Based on the Finance Bill, disposal within two years of acquisition will be taxed 30%; in the third year, it will be 20%; in the fourth year 15%, while disposal within five years and beyond will still be subject to 5% tax.

The latest measure, which will come into effect in January next year, has been described as “a knock-out punch” by Deloitte Malaysia country tax leader, Ronnie Lim.

“It was merely four short sentences in the 2010 Budget speech. However, that short reference to RPGT carried a knock-out punch,” Lim said in a statement yesterday.

He pointed out that from the speech itself, many would have thought that a low rate of tax of 5% would apply to most gains arising from disposals of real property.

“Be prepared for a shock – this is not the case and the highest rate of RPGT will be 30%,” he said.

Most rates of RPGT from January 2010 will be restored to those prevailing immediately before its suspension in April 2007.

Lim said one notable difference was that the exemption from tax for disposals after the fifth year of acquisition has been removed.

“Even where a property was purchased over 20 years ago, a gain on disposal from 2010 will attract 5% RPGT (without any indexation of acquisition price to reflect current purchasing power of the ringgit),” he said, adding that a flurry of property transactions could be expected soon.

Concurring with Lim, OCBC Bank Bhd director and chief executive officer Jeffrey Chew described the measure as a counter-productive move in efforts to encourage property investments among local and foreign investors, particularly to attract real estate investment trust investors.

“Furthermore, this would make Malaysia’s property market less attractive compared to other neighbouring countries in the region despite our property prices being among the lowest in the region,” Chew said.

However, Khong & Jaafar Sdn Bhd managing director Elvin Fernandez gave the thumbs up to the RPGT, saying “it shows that Malaysia, like other Asian countries, is not for unfettered speculation.”

“The RPGT is an anti-speculative tool, not a revenue earner for Government coffers,” he added.

To promote home ownership and enhance the people’s quality of life, the Government has also proposed a scheme to allow Employees Provident Fund (EPF) contributors to utilise their current and future savings in Account 2 for home purchase.

Meanwhile, to encourage green technology in the property sector, building owners obtaining Green Building Index (GBI) Certificates from Oct 24 until Dec 31 will be given income tax exemption equivalent to the additional capital expenditure in obtaining such certificates.

Those purchasing buildings with GBI certificates from developers will be given stamp duty exemption on instruments of transfer of ownership.

The exemption amount is equivalent to the additional cost incurred in obtaining the GBI certificates. This exemption is given to buyers who execute the sale and purchase agreement from Oct 24 until Dec 31, 2014.

And to promote rehabilitation of abandoned housing projects, the Government will consider extending appropriate financial assistance to rehabilitate low and medium-cost houses based on the existing project list.

An allocation of RM200mil will be provided under the housing and local government ministry.

Under the Government’s initiative to provide housing facilities for the low and middle-income groups, the National Housing Department will provide 74,000 low-cost houses to be rented in 2010.

House Buyer's Guide

Source: Reapfield

House Buyer's Guide

(Excerpt obtained from the Ministry of Housing and Local Government)

Some important aspects for House Buyers

Before you decide to buy a house, you must ascertain that the housing developer:

• has obtained a valid Developer’s Licence; and
• a valid Sales & Advertising Permit

Know the category of housing

The Sale & Purchase Agreement (S & P) for landed property must state completion within 24 months, e.g. bungalows, semi-detached and terrace houses.

S & P Agreement for subdivided buildings such as condominium, flats, apartment and townhouse must state completion within 36 months.

Buyers are advised to obtain free brochures from the developer for full information on the project including particulars of the licence, permit, etc.

Land Title

• Separate individual title;
• Strata title

Status of Land

• Freehold
• 99 years lease
• Malay Reserve

Obtain Information from Housing Developer

• Free brochure on the housing project
• Note specifications on building materials
• Sample sale & purchase agreement
• Building area
• Location of house to be constructed
• Expected date of completion
• Note condition of site such as hilly, former mining land or swampy land
• Reference No. of approval of building plans by local authorities.

Rights and Interest of Buyers under Sale and Purchase Agreement

The sale & purchase agreement must comply with the standard agreement as in Schedule G & H of the Housing Developers (Control & Licensing) Regulations 1989.

First Payment

The buyer must sign the S & P Agreement at the time of the first payment of 10% of the purchase price to the developer. Ensure that the date of the 1st payment and the date of the S & P Agreement having been signed.

Architect’s Certificate

Every notice requesting for payment shall be supported by a certificate signed by the developer’s architect or qualified engineer.

Interest on late payment

If the buyer or end financier of the buyer fails to settle the instalment within 14 days after receipt of the written notice, the buyer shall be liable to pay interest to the developer calculated from day to day at the rate of 10% p.a. on the unpaid instalment.

Determination of Agreement

You are reminded that failure to pay any of the instalments and interest due for any period exceeding 28 days, the developer may terminate the S & P Agreement. The Developer shall send notice in writing by A.R. Registered Post of his intention to terminate S & P Agreement.

Maintenance & Management Fee

The buyer shall contribute towards maintenance charges such as refuse removal, upkeep of public drains and grass-cutting on the road reserves as from the date of delivery of vacant possession for landed property and as from the date of issuance of strata titles and the formation of the Management Corporation.

Payment of quit rent, assessment, etc.

As from the date of S & P Agreement, the buyer shall be responsible for the payment of quit rent, rates, assessment and other charges on the subject property.

Vacant possession of the building with water and electricity ready for connection must be delivered within 24 calendar months from the date of the agreement (for landed property) and 36 months (for subdivided buildings)

Application for certificate of Fitness for Occupation

At the time of delivery of vacant possession, the developer must have applied for CFO from the relevant authorities (Form E of UBBL)

Entry into Occupation

The buyer is only entitled to enter into occupation of the property upon issuance of CFO by the relevant authorities.

Renovations may only be carried out upon issuance of CFO and approval of the plans by the relevant authorities.

Payment of Damages

If the developer fails to hand over vacant possession of the building/parcel within the prescribed time (24 months from the date of the S & P Agreement for landed properties and 36 months fro sub-divided properties), the developer shall pay immediately to the buyer liquidated damages to be calculated from day to day at the rate of 10% p.a. of the purchase price.

Claim for damages & time limit

The buyer may claim damages from the developer before the expiry of 6 years from the date of vacant possession in accordance with the Limitation Act 1953.

Defect Liability Period

With effect from 1 August 1996, the defect liability period shall be 18 months from the date of delivery of vacant possession.

Formation of Management Corporation

A Management Corporation shall be formed by the buyers upon issuance of separate strata titles for the parcels and transfer into the buyers’ names.

Among other functions, the Management Corporation shall be responsible to insure and to maintain the building.

Enquiries & Complaints

You may contact:

Control & Enforcement Section,
Ministry of Housing & Local Government,
Block K, Level 4, Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

Tel: 603-2094 7033
Fax: 603-2094 9720

This section is a division under the Ministry of Housing & Local Government and is responsible for the implementation and enforcement of the provisions of the housing Developers’ (Control & Licensing) Act 1966 (Act 118).

Prepared by:

Control & Enforcement Section,
Ministry of Housing & Local Government,
Block K, Level 4, Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

Translated by:

Housing Developers’ Association Malaysia for distribution to developers.

你適合買屋還是租房？

Source From : 星洲日報／投資致富‧產業問診室‧2009.09.15

黃小姐問：大家都說現在的屋價處於低谷，而且銀行利率又很低，正是購屋置產的好時機。我現在租的屋子大概是500令吉，朋友替我算過，這和直接買一間屋子來供的花費差不多，但我還是很擔心，如果我失業了，還供得起嗎？我的錢夠首付嗎？我的錢夠搬家嗎？頭一次買屋可真是傷腦筋，請給我建議。

在決定買屋還是租房最適合你之前，或許可以先考慮以下這些問題：你打算在新買的屋子裡住多久？其實買賣房產交易費用很高，因此如果打算購屋的話，至少要打算住個四五年才划算。

原因何在呢？買了屋子再賣掉所需的費用――包括房產中介費、過戶費、買賣手續費、驗房師和估價師的費用――雜七雜八加在一起大約是屋價的10%，或者大致相當於一年半的房租。

計算每月房貸及雜費支出

“如果你把這個費用分攤到10年，那就不算甚麼大數目，不過如果要分攤到比如兩年，那就意味著，你要為短時間擁有一個屋子付出很大的價錢。”

每月所需費用你可以承擔嗎？雖然有些情況下，月供跟你每月租房的費用差不多，不過買了屋子之後，除了月供之外，還會產生其他一些費用。

要切身體會買屋後的經濟負擔――也是為了看看你能否承擔得起――“演練”一下每月還款吧。理財教育公司Financial Finesse的註冊理財規劃師加里斯莫拉說，可以每個月把預期的月供、房產稅、維修費用、公共事業費及其他與屋子相關的費用單獨存入一個賬戶。

房屋租售比如何？加利福尼亞聖何塞的註冊公共會計師丹尼爾莫里斯說，在美國有些地區，房產的價格跌得非常厲害，不過“誰也不知道房產市場下一步走勢如何。”

要想判斷你所在地區是買屋划算還是租房划算，可以將屋價與同類房屋的租價做一個比對。

生活穩定買屋較適合

貝克認為，如果將屋價除以一年的租價得出的結果大於20，“我就會擔心屋價極有可能還會再跌。”你就應該考慮再觀望些時候了。他說，如果結果小於等於15，買入應該還是相當安全的，因為屋價會保持穩定，甚至還會上升。

你目前的工作如何，跟伴侶的關係如何？二三十歲的人還是在事業打拼階段，個人生活方面也經常會有變動，也許還是租房這種靈活的方式更適合他們。

莫里斯說，不過，如果你的工作非常穩定，你對現狀非常滿意……個人生活方面也相對穩定，那麼買屋就是更有吸引力的選擇。

破壞君子協議‧房東租戶雙輸

讀者李女士說，她有一個店屋辦公間單位，與租戶簽署的租約在去年終止，她準備與租戶訂立新租約，不過，租戶一直不肯簽，因此，之前的租約終止後，租戶按月繳租維持聯繫。

不過，最近租戶開始拖延繳付租金，她致函給租戶，並且給足時間通知他另外找地方，可是，租戶說“不”，而且還說大馬的法律是保護租戶的。

請問：真的是這樣嗎？手上沒有租約可以採取哪些行動？如何將租戶“請”出去？

答：黃振原（CY Wong）律師說，當租約期滿，彼此又沒有更新租約的話，有關的租賃是一個月、一個月這樣維持下去。

李女士可以對租戶發出“一個月通知”公函，照會租戶遷出有關單位。（註：通知書的發給必須遵守正統租約的格式）假如一個月期限已到，租戶仍堅持不搬遷出去，屋主可以通過法律行動來應對租戶的舉措。

如果租戶仍拖欠租金，屋主可以通過法庭採取訴訟行動、申請庭令，以讓她“張貼”店內屬於租戶的資產，假如租戶繼續不交租，她可以“拍賣”租戶的資產。（這個過程只可以讓屋主取回租戶拖欠最高12個月的租金）。

這個訴訟行動，並未能“驅逐”租戶，只是對租戶造成一些壓力，以便租戶可以和屋主坐下來協商、尋求解決問題的方案，然後搬遷出去。

當然屋主也可以同時向法庭提出“驅逐”令申請，假如屋主可以證明租約已經到期，沒有再簽任何新的租約，成為一個月接一個月的租賃，錯不在她，那麼她應該可以順利申請到驅逐令，以便將租戶驅逐出她的單位。

黃振原律師補充，沒有所謂的法律只保護租戶這種事情，法律主要是保護權益被侵害或被剝奪的一方。

房東與房客的問題

個案一

陳小姐說，她的租戶在6月初跟她說將會租房子到6月尾，但是，她在7月14日才交還鎖匙給陳小姐。

請問：我可以扣她半個月租金嗎？

答：租戶在兩週後才將鎖匙交還屋主，表示租戶依然佔用有關空間，不論她在這段期間是否有住在裡邊，屋主可以從房租抵押金扣除半個月租金。

許多時候，屋主與租戶之間或房東與房客之間可能沒有立租約，彼此是以君子協議做依歸，雙方都應該履行，維持友好的業主與租戶精神。

個案二

乙蓮是二手房東，她的房客在7月15日通知她準備住到7月底退房，按當初彼此的君子協議，任何一方要退房，必須給另一方一個月通知；也就是說，假如房東要收回房間，必須給房客一個月通知，又或者是假如房客要退房，也必須給房東一個月通知，否則，房租抵押金將按比率折扣。

當房東將這樣的情況解釋給房客聽之後，房客很不高興，開始惡言相向，而且還說如果要扣她的房租抵押金，她要住到8月中。

請問：假如房客沒有給足一個月通知，房東是否可以按比率扣減房租抵押金？

答：乙蓮面對的問題與陳小姐相似，只是過程有些不同。

許多時候，當房東只是將一間房出租給房客，雙方並沒有簽署租約，彼此是以君子協議維持聯繫。

Source From : 星洲日報／投資致富／產業問診室‧2009.08.10

當雙方在一開始就同意不論任何一方要退房，必須給另一方一個月通知，彼此就應該履行君子協議。

如果說房客堅持要住到8月中，又要房東退還她一個月的房租抵押金，她需要另外支付半個月的租金。

又或者是她住到7月尾的話，房東退回她半個月的房租抵押金。