2009年8月10日星期一

破壞君子協議‧房東租戶雙輸

讀者李女士說,她有一個店屋辦公間單位,與租戶簽署的租約在去年終止,她準備與租戶訂立新租約,不過,租戶一直不肯簽,因此,之前的租約終止後,租戶按月繳租維持聯繫。

不過,最近租戶開始拖延繳付租金,她致函給租戶,並且給足時間通知他另外找地方,可是,租戶說,而且還說大馬的法律是保護租戶的。

請問:真的是這樣嗎?手上沒有租約可以採取哪些行動?如何將租戶出去?

:黃振原(CY Wong)律師說,當租約期滿,彼此又沒有更新租約的話,有關的租賃是一個月、一個月這樣維持下去。

李女士可以對租戶發出一個月通知公函,照會租戶遷出有關單位。(註:通知書的發給必須遵守正統租約的格式)假如一個月期限已到,租戶仍堅持不搬遷出去,屋主可以通過法律行動來應對租戶的舉措。

如果租戶仍拖欠租金,屋主可以通過法庭採取訴訟行動、申請庭令,以讓她張貼店內屬於租戶的資產,假如租戶繼續不交租,她可以拍賣租戶的資產。(這個過程只可以讓屋主取回租戶拖欠最高12個月的租金)。

這個訴訟行動,並未能驅逐租戶,只是對租戶造成一些壓力,以便租戶可以和屋主坐下來協商、尋求解決問題的方案,然後搬遷出去。

當然屋主也可以同時向法庭提出驅逐令申請,假如屋主可以證明租約已經到期,沒有再簽任何新的租約,成為一個月接一個月的租賃,錯不在她,那麼她應該可以順利申請到驅逐令,以便將租戶驅逐出她的單位。

黃振原律師補充,沒有所謂的法律只保護租戶這種事情,法律主要是保護權益被侵害或被剝奪的一方。

房東與房客的問題

個案一

陳小姐說,她的租戶在6月初跟她說將會租房子到6月尾,但是,她在714日才交還鎖匙給陳小姐。

請問:我可以扣她半個月租金嗎?

:租戶在兩週後才將鎖匙交還屋主,表示租戶依然佔用有關空間,不論她在這段期間是否有住在裡邊,屋主可以從房租抵押金扣除半個月租金。

許多時候,屋主與租戶之間或房東與房客之間可能沒有立租約,彼此是以君子協議做依歸,雙方都應該履行,維持友好的業主與租戶精神。

個案二

乙蓮是二手房東,她的房客在715日通知她準備住到7月底退房,按當初彼此的君子協議,任何一方要退房,必須給另一方一個月通知;也就是說,假如房東要收回房間,必須給房客一個月通知,又或者是假如房客要退房,也必須給房東一個月通知,否則,房租抵押金將按比率折扣。

當房東將這樣的情況解釋給房客聽之後,房客很不高興,開始惡言相向,而且還說如果要扣她的房租抵押金,她要住到8月中。

請問:假如房客沒有給足一個月通知,房東是否可以按比率扣減房租抵押金?

:乙蓮面對的問題與陳小姐相似,只是過程有些不同。

許多時候,當房東只是將一間房出租給房客,雙方並沒有簽署租約,彼此是以君子協議維持聯繫。

Source From : 星洲日報/投資致富/產業問診室2009.08.10


當雙方在一開始就同意不論任何一方要退房,必須給另一方一個月通知,彼此就應該履行君子協議。

如果說房客堅持要住到8月中,又要房東退還她一個月的房租抵押金,她需要另外支付半個月的租金。

又或者是她住到7月尾的話,房東退回她半個月的房租抵押金。